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Esta familia perdió la propiedad de su casa sin saberlo. Esta es la ley que lo permitió

 Larry Colton and Maria Kendall visit the former home of her mother Natalia Esteban (not pictured) in Marshalltown, Iowa, on Aug. 4, 2021. When the house title changed over to a stranger, all of Natalia’s family photos and trinkets from her life in Mexico were thrown out.
Kassidy Arena
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Iowa Public Radio
Larry Colton and Maria Kendall visit the former home of her mother Natalia Esteban (not pictured) in Marshalltown, Iowa, on Aug. 4, 2021. When the house title changed over to a stranger, all of Natalia’s family photos and trinkets from her life in Mexico were thrown out.

Las leyes de 'Quiet Title' en todo el Medio Oeste pueden afectar desproporcionadamente a los propietarios que no hablan inglés, como Natalia Esteban, que emigró de México hace más de 20 años.

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Maria Kendall se tomó un descanso de su trabajo como gerente de una cafetería en 2020 cuando decidió buscar casa en el sitio web inmobiliario Zillow. Buscó un nuevo hogar en Marshalltown, una ciudad de unos 28,000 habitantes en Iowa, entre Des Moines y Cedar Rapids.

Es el lugar donde vivió durante más de 20 años y donde crecieron sus propios hijos. María estaba dispuesta a comprar una nueva casa con su novio y los tres niños con necesidades especiales a los que acoge.

Mientras María buscaba en el mercado inmobiliario, vio la casa de su madre en venta.

Inmediatamente llamó a su hermana Socorro "Coco" Ontiveros a California, que estaba con su madre, Natalia Esteban. María preguntó en español cuándo había decidido su madre vender la casa.

Tras una pausa, Coco respondió.

"¿De qué estás hablando?" dijo Coco.

Natalia había decidido no vender la casa. Sin embargo, allí estaba, listada para la venta en un sitio web de bienes raíces.

"Y si no la hubiera visto en Zillow, ¿quién sabe?", dice Larry Colton, el novio de María.

Resultó que otra persona se hizo con el control de la casa de Natalia a través de una ley de propiedad desconocida que está en los libros de Iowa, así como en todo el Medio Oeste.

Se llama acción de título reservado. En la mayoría de los casos, se utiliza para resolver cuestiones sobre quién es el dueño de una propiedad.

La gente puede presentar acciones de reserva de dominio para resolver disputas de límites o para resolver quién es el dueño de la propiedad después de que alguien fallece. Pero a algunos les preocupa que los problemas de la ley puedan dar lugar a la explotación de los propietarios, especialmente en comunidades como Marshalltown, donde muchos residentes son inmigrantes o no hablan inglés con fluidez.

Los expertos explican a Midwest Newsroom que las deficiencias en la redacción de la ley de títulos reservados de Iowa incluyen un lenguaje vago que define cómo alguien puede argumentar que la propiedad le pertenece. Otra es la forma en que se notifica a la gente -o, como en el caso de Natalia, no se le notifica- que hay una disputa sobre la propiedad de su inmueble.

"Nunca nos hubiéramos enterado de que la casa estaba vendida", dice María, negando con la cabeza. "Mi madre habría vuelto a Iowa en verano y se habría [enterado] de que no tenía casa".

Natalia y su entonces marido compraron la casa de Marshalltown en 2001. Cuando la pareja se divorció, Natalia se convirtió en la única propietaria de la casa. En 2018, Natalia se mudó a California pero regresaba a su casa de Marshalltown cada verano.

María levanta la voz en señal de incredulidad cuando cuenta cómo alguien pudo intentar vender la casa de su madre, que había estado llena de recuerdos y fotos familiares de su vida en México, sin que nadie lo supiera.

"Fue muy frustrante", dijo María. "Como dijo Larry, da miedo pensar que [mi madre] iba a perder lo único que le queda".

María prosigue: "Mi madre está jubilada, pero como no trabajó tanto tiempo en Estados Unidos, su jubilación es muy pequeña. Así que perder lo único que puede ayudarla a tener [una] mejor calidad de vida... Fue muy devastador para ella".

 The quiet title law in Iowa lays out how one person can petition for the transfer of a house title starting with contacting the current title owner and then by posting a public notice if they can’t be reached.
Kassidy Arena
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Iowa Public Radio
The quiet title law in Iowa lays out how one person can petition for the transfer of a house title starting with contacting the current title owner and then by posting a public notice if they can’t be reached.

Cuando alguien acude a los tribunales para solicitar un título reservado, debe demostrar que tiene un interés en la propiedad. Uno de los problemas es que la ley no define exactamente cómo tiene que ser el interés de una persona, y los expertos en bienes raíces están preocupados de que la ley pueda ser explotada.

"Parece que está ocurriendo algo nefasto", dice la profesora de derecho de la Universidad de Drake, Natalie Lynner, sobre el caso de Marshalltown.

La ley de título reservado requiere un peticionario - la persona argumentando que tienen un interés en la propiedad en cuestión - de notificar al propietario más reciente de la casa de lo que está sucediendo.

Pero si el peticionario dice que el último propietario no puede ser encontrado, entonces su siguiente ruta es publicar un aviso del título reservado en un periódico registrado.

 In October 2020, Catherine Gooding published three public notices in the Marshalltown Times-Republican per requirements in Iowa’s quiet title law to locate a property owner. Natalia Esteban was out of town at the time of publication and she also does not speak English.
Midwest Newsroom records request
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In October 2020, Catherine Gooding published three public notices in the Marshalltown Times-Republican per requirements in Iowa’s quiet title law to locate a property owner. Natalia Esteban was out of town at the time of publication and she also does not speak English.

Una persona llamada Catherine Gooding solicitó la casa de Natalia Esteban alegando que estaba abandonada. En los documentos judiciales, dijo que la casa había sido abandonada, que tenía un certificado de venta de impuestos y que había sido propietaria de la casa desde 2018. Ese fue el interés que mostró Gooding. (La familia Esteban disputó cada una de estas afirmaciones, incluyendo que Gooding solo había solicitado un certificado de venta de impuestos, que no se le había concedido. La ciudad no tenía ninguna reclamación de abandono documentada).

Gooding dijo al tribunal que no pudo encontrar a Esteban para notificarle la acción.

Así que, como la ley requiere, ella publicó su aviso en tres fechas diferentes en el Marshalltown Times-Republican: 7, 14 y 21 de octubre de 2020. Es un artículo escueto con letra pequeña que se dirige a Natalia como "usted", y le hace saber que ha sido nombrada como demandada en el tribunal de distrito de Iowa para el condado de Marshall.

Como Natalia no estaba en Iowa en ese momento ni habla inglés, no sabía que debía asistir a la vista judicial. Lo que significa que Gooding ganó el caso por defecto, y por lo tanto, la propiedad de la casa.

Lynner cree que la ley de título reservado podría mejorarse para imponer una mayor carga a los peticionarios de notificar a los propietarios.

"Pero no permitiríamos que las acciones de título reservado se decidieran por defecto sin una demostración más sólida de que las partes ciertamente no pueden ser encontradas", dijo Lynner.

Una investigación de Midwest Newsroom encontró que Gooding ha adquirido más de 40 propiedades en y alrededor de Marshalltown, alrededor de un tercio de ellos a través de peticiones de título reservado. Muchas de esas propiedades las adquirió después de un tornado de 2018 y del derecho de agosto de 2020.

Las llamadas telefónicas a un número de la lista de Catherine Gooding no fueron respondidas, aunque un mensaje de texto de respuesta remitió al Midwest Newsroom al Ayuntamiento de Marshalltown. El abogado de Gooding dijo que ni él ni Gooding deseaban hacer comentarios sobre este informe.

Y aunque Gooding está siguiendo el procedimiento legal adecuado para presentar una petición de título reservado, los funcionarios de la ciudad están preocupados de que la diversidad de la población de Marshalltown pueda ser objeto de aprovechamiento. Los residentes tienen una amplia gama de conocimientos de idiomas, niveles de educación y estatus de inmigración y no todos ellos leen un periódico en inglés, y mucho menos la sección de avisos públicos.

Michelle Spohnheimer, la directora de vivienda y desarrollo comunitario de Marshalltown, dice que está preocupada por el aumento de las peticiones de título reservado, particularmente después de que los tornados de 2018 y un derecho dañaran un tramo de viviendas de Marshalltown.

"Cuando tomas, un ejemplo, todos esos aspectos diferentes juntos, tienes una gran cantidad de población que tiene ese potencial para estar en una posición en la que, ya sabes, simplemente no tienen lo que necesitan como recursos detrás de ellos para saber, 'Oh, ¿esto es algo que puedo pelear o puedo disputar? O cómo conseguir que alguien me ayude de la forma adecuada'", dice.

Spohnheimer dice que al menos otras tres familias se han dirigido a la ciudad recientemente con reclamaciones similares a las de la familia Esteban. En esos casos, recomendó la contratación de abogados privados.

Spohnheimer dice que cree que lo que está sucediendo en Marshalltown podría estar sucediendo en otras áreas.

 Michelle Spohnheimer, the director of Marshalltown housing and community development, says she noticed more actions happening with properties after natural hazards like tornados in 2018 and a derecho in 2020.
Kassidy Arena
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Michelle Spohnheimer, the director of Marshalltown housing and community development, says she noticed more actions happening with properties after natural hazards like tornados in 2018 and a derecho in 2020.

Dice que ella y otros funcionarios del departamento de vivienda tratan de asegurarse de que las diversas poblaciones que se asientan en Marshalltown sean informadas sobre la propiedad de la vivienda. Además de asegurarse de que los propietarios entienden sus derechos, Spohnheimer dice que también ha consultado con el departamento de policía haciéndoles saber algunas señales de actividades sospechosas, incluyendo si la gente está entrando en una propiedad que no es suya.

Es un reto para Iowa llevar la cuenta de cuántas veces se han cambiado los títulos de propiedad de las casas utilizando los mismos métodos que le ocurrieron a Natalia Esteban. Según el Poder Judicial de Iowa, no hay ningún código en su sistema que indique específicamente las peticiones de título reservado. Sólo puede hacer un seguimiento si los comentarios del secretario incluyen "título reservado" o una variación del lenguaje del procedimiento. Por lo tanto, es posible que haya más casos de título reservado en Marshalltown que lo que el Midwest Newsroom recibió en una solicitud de registros.

Desde 2018 hasta mediados de 2021, el Poder Judicial de Iowa señaló que el condado de Marshalltown, Marshall, tenía alrededor de 55 peticiones de título reservado presentadas. El condado de Muscatine, que tiene un tamaño de población similar, tuvo 28 en el mismo período de tiempo.

Con leyes de título reservado similares en los libros de Missouri, Nebraska y Kansas, los propietarios de viviendas de las comunidades marginadas en el Medio Oeste pueden estar en riesgo de ser el objetivo, según Mike White, un abogado de bienes raíces con sede en Kansas City. Dice que a lo largo de 50 años se ha encontrado con múltiples casos de título reservado. Aunque no está involucrado en el caso Esteban, White dice que el proceso puede ser confuso.

"Diría que la persona media no sabe absolutamente nada sobre los títulos reservados o incluso lo que es el título", dice. "Así que sí, están en una tremenda desventaja".

White añade que no hay mucho en las leyes de títulos reservados de todo el Medio Oeste para proteger específicamente a las personas que no hablan inglés o que no conocen el sistema tan bien.

Las leyes de título reservado de todos los estados tienen descripciones relativamente cortas.

White recomienda que todos los compradores de viviendas reciban asesoramiento legal para asegurarse de evitar situaciones como la de los Esteban.

Maria Kendall y Larry Colton acabaron acudiendo a los juzgados por Natalia Esteban y finalmente recuperaron el título de propiedad. Se consideran afortunados por haber podido contratar a un abogado y tener tiempo para recuperar la casa en los tribunales. Después de que se anulara la anterior sentencia, el abogado de los Esteban solicitó el sobreseimiento del caso.

Finalmente, los Estevan y Gooding llegaron a un acuerdo y el juez desestimó el caso sin perjuicio, lo que significa que Gooding no puede volver a presentar la misma demanda ante el tribunal.

Cuando Natalia preguntó por su casa de Marshalltown, María dice que estaba triste porque sus reliquias familiares de México habían desaparecido. Le pidió fotos de sus nietos que tenía enmarcadas en la casa, pero María le recordó que ya no las tenían.

"Creo que las cosas sentimentales valen más que el dinero. Así que para ella, era como, estaba pasando más como, '¿Qué pasa con la foto de esto, esto y lo otro? Bueno, nada que puedas hacer mamá. Agradece que hayas recuperado tu casa", dice María.

A Natalia le costó desprenderse de la casa, pero al final decidió vender la vivienda de Marshalltown, esta vez bajo sus condiciones y por 50,000 dólares. Sin embargo, María señaló que la venta de la casa permitirá a su madre vivir con comodidad financiera. A los 73 años, Natalia Esteban decidió quedarse permanentemente con su familia en California.

Esta historia proviene de Midwest Newsroom, una colaboración de periodismo de investigación que incluye a IPR, KCUR 89.3, Nebraska Public Media News, St. Louis Public Radio y NPR.

La traducción de Hola Iowa.

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